Huurprijsherziening: de procedure

Stap 1: inwinnen eigen deskundigenadvies

Dit is niet verplicht. In de praktijk blijkt het echter wel erg nuttig om op voorhand zelf gedegen deskundigenadvies in te winnen voor (in eerste instantie) interne doeleinden. Het komt nogal eens voor dat de huurprijzen na onderzoek toch op een heel ander niveau blijken te liggen dan de huurder of verhuurder inschatte. Zo hebben verhuurders nogal een de neiging om vooral te letten op recente transacties, daarbij uit het oog verliezend dat gekeken wordt naar het gemiddelde over de afgelopen 5 jaar en dat er dus (ook) “oude” huurprijzen meewegen.

Vooraf een gedegen advies inwinnen voorkomt onaangename verrassingen en een dergelijk advies kan -mits gunstig- bovendien worden gebruikt ter onderbouwing van een voorstel aan de wederpartij. 

Het is aan te raden voor dergelijk advies een specialist op het gebied van huurprijsherziening in te schakelen. Niet iedere (bedrijfs)makelaar heeft ervaring op het gebied van huurprijsaanpassing conform het wettelijke criterium. Bovendien beschikken de echte huurprijsherzieningsspecialisten over veel meer huurprijsgegevens. Wilt u deskundig advies inwinnen? Neem vrijblijvend contact met ons op!

Stap 2: onderhandeling

Dit is niet verplicht. Het ligt echter wel voor de hand om de discussie te openen door het doen van een voorstel voor een gewijzigde huurprijs. Het meest effectief is om het voorstel te onderbouwen door te verwijzen naar vergelijkingshuurprijzen en/of het eigen deskundigenadvies.

Stap 3: inwinnen gezamenlijk deskundigenadvies

Dit is wel verplicht. Voorafgaand aan een procedure (de dagvaarding) moet een gezamenlijk deskundigenadvies worden ingewonnen. De gedachte hierachter is dat procedures bij de rechter op deze manier kunnen worden voorkomen omdat partijen zich neerleggen bij de uitkomst van het gezamenlijk deskundigenadvies.

Dit deskundigenadvies moet gezamenlijk worden ingewonnen. Dat betekent dat partijen het eens moeten worden over één of meerdere deskundigen die zij gezamenlijk opdracht geven een advies uit te brengen. Als partijen het niet eens kunnen worden over de te benoemen deskundigen (of over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs), kan aan de kantonrechter worden verzocht de deskundige(n) aan te wijzen.

Gezamenlijk deskundigenadvies in overleg
Meestal zullen partijen niet instemmen met een door de wederpartij voorgestelde deskundige omdat die partijdig zou kunnen zijn. Een oplossing is voor te stellen dat beide partijen een deskundige aanwijzen die gezamenlijk -al dan niet na aanwijzing van een derde- advies uitbrengen (zie bijvoorbeeld artikel 20.3 van de algemene bepalingen ROZ 2008). 

In de praktijk wordt, om tijd te besparen, een huurprijswijzigingsvoorstel van stap 2 vaak gecombineerd met het voorstel tot benoeming van deskundige.

Verzoekschrift
Als er geen overeenstemming wordt bereikt over de gemeenschappelijke benoeming, kan de kantonrechter bij verzoekschrift worden gevraagd de deskundige(n) aan te wijzen. De datum van indiening van het verzoekschrift is dan automatisch de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Als er door de wederpartij getreuzeld wordt, kan het hierom raadzaam zijn om een verzoekschrift in te dienen. Of dat zin heeft als partijen overeenstemming hebben bereikt over de gemeenschappelijke benoeming maar niet over de ingangsdatum, is de vraag. Rechters denken op dit punt namelijk verschillend. De een is van mening dat deze verzoekschriftprocedure bedoeld is om deskundigen te benoemen en niet om de ingangsdatum te fixeren, terwijl de ander inziet dat dat wel zou moeten kunnen. Geadviseerd wordt dan ook om niettemin een verzoekschrift in te dienen, al is het alleen maar in het latere dagvaardigingsstadium (stap 5) de rechter weinig keuze te laten en de ingangsdatum vast te stellen op de datum van het indienen van het verzoekschrift.

Belang gezamenlijk deskundigenadvies
Het gezamenlijk deskundigenadvies is niet “bindend”, noch ten aanzien van partijen, noch voor de rechter. Niettemin zal de rechter (stap 5) geneigd zijn het gezamenlijk deskundigenadvies te volgen tenzij er duidelijke fouten in staan. Het deskundigenadvies kan dus de uitkomst van de huurprijsherziening bepalen.

Om deze reden is het van groot belang de deskundigen zoveel mogelijk te “sturen” en een vinger aan de pols te houden, bijvoorbeeld door:

  • informatie te verstrekken over eventuele huurdersverbeteringen, zoals tekeningen van de oorspronkelijke situatie;
  • gegevens omtrent gunstige vergelijkingsobjecten toe te spelen;
  • de bezichtiging bij te wonen.

Stap 4: onderhandelingen naar aanleiding van het gezamenlijk deskundigenadvies

Naar aanleiding van het gezamenlijk deskundigenadvies kan worden bezien of partijen alsnog minnelijk de huurprijs kunnen aanpassen. Als het advies geen echte fouten bevat, moeten partijen er rekening mee houden dat de rechter het advies in een procedure wel zal volgen. Een procedure heeft dan weinig zin.

Stap 5: dagvaarden

Als de partijen nog geen overeenstemming kunnen bereiken is dagvaarden aan de orde. Dit betekent het echte begin van een huurprijsprocedure. In de dagvaarding moet melding worden gemaakt van het deskundigenadvies.

Tijdens de procedure kan worden aangevoerd dat het deskundigenadvies niet moet worden gevolgd en dat er bijvoorbeeld nieuw advies moet worden ingewonnen. De rechter gaat hiertoe alleen over als hij er van overtuigd is dat er echt sprake is van een fout rapport, d.w.z. dat het rapport niet voldoet aan de wettelijke vereisten.

De procedure verloopt kort gezegd als volgt. De eisende partij dagvaardt. De gedaagde partij antwoordt schriftelijk op de dagvaarding. Daarna bepaalt de rechter hoe de procedure verder gaat. Vaak wordt een zitting (comparitie van partijen) gelast. Als de rechter dat nodig vindt, kan er opnieuw deskundigenadvies worden ingewonnen. Daarop mogen partijen dan weer reageren. Uiteindelijk leidt de procedure tot een vonnis waarin de nieuwe huurprijs wordt vastgesteld.

Stap 6: afhandeling

Heeft de huurprijsherzieningsprocedure tot een vonnis geleid waarin een nieuwe huurprijs wordt vastgesteld, dan moet uiteraard die nieuwe huurprijs worden betaald. Daarnaast is het zaak de vanaf het huurherzieningsmoment te veel of te weinig betaalde huurprijs (terug) te vorderen. Vergeet daarbij niet dat ook de wettelijke rente over de te veel c.q. te weinig betaalde huur verschuldigd is, mits deze in de procedure is gevorderd en deze bij een huurprijsverlaging is aangezegd (bijvoorbeeld bij stap 2). Dat laatste is bij een huurprijsverhoging niet nodig. 

Maak een afspraak

Wij bieden kwalitatieve- en persoonlijke dienstverlening op het gebied van winkel onroerend goed. Meer informatie?

Maak een afspraak

Contactinformatie

Diaconessenstraat 2 
3511 XX  Utrecht

E   info@spijkerretail.nl
T   +31 30 - 23 64 210
M  +31 62 - 29 31 154

Scroll naar boven