Huurprijs berekenen

Huurprijs berekenen voor uw bedrijfsruimte

Wilt u de huurprijs berekenen voor uw bedrijfsruimte*? Om een nieuwe huurprijs te berekenen en te bepalen zijn er verschillende stappen die u moet doorlopen.

Spijker Retail citeert hieronder allereerst de wet. In artikel 7 wordt namelijk aangegeven waar op gelet wordt bij het berekenen van de huurprijs. Vervolgens willen wij verder ingaan op de stappen en punten die van belang zijn bij het berekenen van de huurprijs. Enkele stappen en punten zijn voorzien van voorbeelden om voor u een duidelijker beeld te creëren.

Wilt u het berekenen van de huurprijs overdragen aan een deskundige? Spijker Retail, specialist in beleggen en huurprijsherziening, is u graag van dienst. Neem vrijblijvend contact met ons op om een afspraak te maken.

Maak een afspraak

Criterium bij het berekenen van de huurprijs

De wet formuleert het volgende criterium (artikel 7:303 lid 2 BW):

“Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.”

Concreet betekent dit dat het volgende moet worden achterhaald:

  • welke bedrijfsruimtes ter plaatse vergelijkbaar zijn met het gehuurde;
  • wat de huurprijzen van vergelijkingspanden zijn over een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan het herzieningsmoment, de zgn. referentieperiode; en
  • wat daarvan het gemiddelde is.

Huurprijs berekenen op basis van vergelijkbare panden

De vergelijkbare bedrijfsruimtes moeten qua gebruiksmogelijkheden en objectieve huurwaarden vergelijkbaar zijn met uw eigen pand. Zo kunnen bij de keuze van vergelijkbare panden de volgende eigenschappen een rol spelen:

  • oppervlakte van het pand;
  • indeling van het pand;
  • front-diepteverhouding van het pand;
  • ligging/locatie van het pand;
  • kwaliteit van het pand;
  • bereikbaarheid van het pand;
  • parkeergelegenheid bij het pand.

De bestemming van de vergelijkbare bedrijfsruimtes zijn niet relevant wanneer de huurprijs wordt berekend. Dit is alleen relevant wanneer het verschil in de plaats tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van het pand. Dat kan van invloed zijn op de vraag of de bedrijfsruimtes vergelijkbaar zijn met uw eigen bedrijfsruimte.

De praktijk leert dat met name de oppervlakte en de ligging de vergelijkbaarheid van een pand bepalen bij het berekenen van de huurprijs.

Voorbeeld:

  • een winkel van 70 m² is niet zonder meer vergelijkbaar met een winkel van 700 m²;
  • een winkel op een A1 winkellocatie is niet vergelijkbaar met een winkel op B locatie.




Huurprijs berekenen aan de hand van verschillende panden

Dat vergelijkingspanden verschillen vertonen hoeft op zich zelf niet uit te sluiten dat die panden bij het berekenen van de huurprijs in de vergelijking worden betrokken. Minder vergelijkbare panden kunnen veelal vergelijkbaar gemaakt worden door de verschillen tussen de panden, door middel van het toekennen van correctiefactoren, te elimineren. Indien echter voldoende beter vergelijkbare voor handen zijn, verdient het de voorkeur die panden in de vergelijking te betrekken.

Voorbeeld:
Als het vergelijkingspand bijvoorbeeld groter is, dan wordt de m² huurprijs van dat object met een percentage verhoogd omdat nu eenmaal in het algemeen geldt “des te groter de winkel, des te lager de huurprijs per m²”.

Verschillen in front-diepte verhouding en oppervlakte kunnen ook worden opgeheven door toepassing van “zonering”, dat wil zeggen dat de winkelruimte in zones wordt ingedeeld en aan zones met minder huurwaarde een afgeleide (lagere) m² prijs wordt toegekend. De meest uitgewerkte zoneringsmethoede is de zgn. ITZA (in termen van zone A) methode. Deze wordt steeds meer toegepast en (soms) ook door rechters erkend als een passende correctiemethode bij het berekenen van de huurprijs.

Huurprijs berekenen op basis van panden "ter plaatse"

Het moet gaan om vergelijkbare bedrijfsruimtes “ter plaatse”. Dit betekent dat de vergelijkbare panden in beginsel binnen hetzelfde winkelgebied moeten liggen. Uitzonderingen zijn echter denkbaar. Zo moeten bij het maken van een berekening, huurprijzen van vergelijkbare panden ter plaatse juist buiten beschouwing worden gelaten:

  • indien er binnen hetzelfde winkelgebied geen vergelijkbare objecten voorhanden zijn en/of;
  • indien alle panden binnen een winkelcentrum van één eigenaar zijn en de huurprijzen de vrije ontwikkeling van de markt onttrokken zijn geweest; 
  • In die gevallen kan worden uitgeweken naar andere gebieden c.q. winkelcentra die qua locatie, verzorgingsgebied etc. gelijkwaardig zijn.




Benodigde hoeveelheid vergelijkbare bedrijfspanden

De wet geeft geen richtlijn voor het aantal vergelijkingspanden dat in de vergelijking moet worden meegenomen bij het maken van een berekening. De deskundigen en de rechter zijn vrij in het bepalen van de hoeveelheid panden. De ervaring leert dat, een uitzondering daargelaten, in het algemeen ca. 4-6 panden worden meegenomen.

Berekenen met de referentieperiode

Zijn de vergelijkbare panden gevonden, dan moeten de huurprijzen van die panden worden achterhaald. Meegewogen moeten worden de huurprijzen die gedurende 5 jaar voorafgaand aan het herzieningsmoment daadwerkelijk golden, ook wel “de referentieperiode” genoemd. De referentieperiode wordt berekend vanaf het herzieningsmoment, t.w. de dag dat:

  • partijen de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs hebben gefixeerd;
  • een verzoek voor het benoemen van een gezamenlijke deskundige is ingediend; of
  • de vordering tot het vaststellen van de huurprijs is ingediend.

Voorbeeld:
Een vergelijkingspand is 2 jaar vóór het herzieningsmoment opnieuw verhuurd. Bij het bepalen van de gemiddelde huurprijs moet de “oude” huurprijs worden genomen over jaar 1 tot en met 3 van de referentieperiode en de “nieuwe” huurprijs voor jaar 4 en 5 van de referentieperiode. Als de nieuwe huurprijs lopende een referentieperiode is ingegaan, moet dit per maand worden berekend.

Indien er geen gegevens beschikbaar zijn over de jaren 1 tot en met 3 kunnen de jaren 4 en 5 niettemin naar evenredigheid worden meegenomen: dit pand kan dan slechts voor 2/5 deel meewegen in de vergelijking.




Herleiding van huurprijzen

Bij het berekenen van de huurprijs moeten de mee te wegen huurprijzen wel worden “herleid”, d.w.z. dat de huurprijzen over de referentieperiode naar het prijsniveau van het moment van herziening moeten worden gebracht om inflatie te neutraliseren. Dit levert een aanzienlijke rekenklus op die erop neerkomt dat de huurprijzen die tijdens de referentieperiode hebben gegolden op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI, reeks alle huishoudens) worden verhoogd naar het prijsniveau van het moment van herziening.

De oppervlakte vaststellen

Bij de vaststelling van de gemiddelde huurprijs per m² moet, naast de gemiddelde huurprijs, uiteraard ook de oppervlakte worden vastgesteld. De wet geeft geen richtlijnen over de wijze van oppervlakteberekening. Het is in feite niet uitgemaakt:

  • hoe de feitelijke oppervlakte moeten worden opgemeten;
  • en in hoeverre rekening moet worden gehouden met zgn. primaire en niet primaire ruimten.

Feitelijke oppervlakte
De feitelijke oppervlakte wordt in veel gevallen opgemeten aan de hand van een NEN2580 meting. Deze meting laat kort gezegd trapgaten, muren en liftschachten buiten beschouwing bij het vaststellen van de feitelijke oppervlakte.

Gecorrigeerde oppervlakte
Is de feitelijke oppervlakte vastgesteld, dan is de vraag of moet worden vastgesteld of iedere m² wel dezelfde m²prijs rechtvaardigt. De huurwaarde van iedere m² kan immers verschillend zijn. Onder rechters en deskundigen bestaan uiteenlopende meningen over het antwoord op de vraag welke methode gebruikt moeten worden.
Sommigen hanteren voor verschillende ruimten correctiefactoren om verschillen tussen de ruimten in o.m. functionaliteit, bruikbaarheid en bereikbaarheid op te heffen. Ruimten als keukens, magazijnen, toiletten en kelders etc. moeten namelijk op een lagere m² worden gesteld dan de verkoopruimte omdat deze ruimten niet voor het publiek toegankelijk zijn en dus niet als verkoopruimte dienen. Ook wordt onderscheid gemaakt tussen verkoopruimte op de verschillende verdiepingen.




Berekening gemiddelde huurprijs

Zijn de herleide huurprijzen bekend en is de gecorrigeerde oppervlakte vastgesteld, dan kan de gemiddelde huurprijs worden berekend per m² over de referentieperiode of een gedeelte daarvan. Alle herleide huurprijzen worden opgeteld, gedeeld door het aantal referentiejaren - zo mogelijk 5- en vervolgens gedeeld door de gecorrigeerde oppervlakte.

Vergelijkbare huurprijs

Is vastgesteld welke vergelijkingspanden worden meegenomen, wat de herleide huurprijzen en wat de gemiddelde huurprijs is, dan moet nog worden vastgesteld of de betaalde huurprijzen van de panden vergelijkbaar zijn. Voor gelijkwaardige panden worden namelijk niet altijd vergelijkbare huurprijzen betaald: het is bijvoorbeeld denkbaar dat contractuele bepalingen de hoogte van de huurprijs beïnvloeden.

Overigens geldt op dit punt dat de enkele omstandigheid dat de huurprijzen van één of meerdere panden uitzonderlijk hoog of laag voorkomen onvoldoende grond oplevert om deze panden buiten beschouwing te laten of te corrigeren.

Er moet bij het berekenen van de huurprijs rekening worden gehouden met “bijzondere omstandigheden” die van invloed zijn op de hoogte van de huurprijs: de huurprijzen (lees: de gemiddelde huurprijzen per m²) moeten vergelijkbaar worden gemaakt. Voorbeelden van dergelijke omstandigheden zijn:

Vergaande onderhoudsverplichtingen huurder
Voorbeeld:
Overeengekomen is dat de huurder alle onderhoud en dus ook het “verhuurdersonderhoud”, voor zijn rekening neemt. Dit kost de huurder € 7.500,- per jaar meer dan wanneer hij alleen het “huurdersonderhoud” zou moeten plegen. Deze huurder “betaalt” dus eigenlijk € 7.500,- meer dan de overeengekomen huurprijs. Wordt deze huurprijs in de vergelijking betrokken, dan dient rekening te worden gehouden met de extra onderhoudsverplichting. De huurprijs moet gecorrigeerd worden en wel met een correctie naar boven toe van € 7.500,-.

Gerenoveerd winkelcentrum
Als een winkelcentrum recentelijk is gerenoveerd, hoeven de huurprijzen die over de afgelopen 5 jaar hebben gegolden niet zonder meer bepalend te zijn. Immers, door de renovatie van de winkelruimte is er sprake van een kwaliteitsverbetering, zodat de huurprijzen die stammen uit de tijd van vóór de renovatie geen reële vergelijkingsmaatstaf zijn.

Bijzondere geschiktheid
Als het pand bijzonder geschikt is om met betrekkelijk geringe kosten te verbeteren, dan kan dat een factor zijn die in het voordeel van de verhuurder op de huurwaarde van invloed is.

Voorbeeld:
Het pand is bij aanvang van de huur opgedeeld door een eenvoudig te verwijderen tussenwand. De huurder verwijdert deze tussenwand zodat de verkoopoppervlakte enorm worden vergroot. De omstandigheid dat deze vergroting van de verkoopoppervlakte gemakkelijk en tegen betrekkelijke geringe kosten te realiseren is, is een factor die huurwaarde verhogen is. De huurprijs moet dan naar boven toe gecorrigeerd worden.




Oorspronkelijke situatie is uitgangspunt

Bij het vergelijkbaar maken van huurprijzen moet dus rekening worden gehouden met bijzondere omstandigheden die van invloed zijn op de hoogte van de huurprijs. Er mag echter geen rekening worden gehouden met verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht en van invloed zijn op de huurwaarde van het pand. De achterliggende gedachte is duidelijk: de huurder mag niet opgezadeld worden met een verhoogde huurprijs voor zover het pand de huidige waarde heeft verkregen door verbeteringen die de huurder zelf op eigen kosten heeft aangebracht.

Uitgangspunt bij het berekenen van de huurprijs is dat het pand wordt gewaardeerd zoals het bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking is gesteld. Als er door de huurder verbeteringen zijn uitgevoerd die de huurwaarde objectie verhogen, mogen die niet meewegen bij de herziening. Het tijdsverloop sinds het aanbrengen van de verbeteringen speelt op zich zelf geen rol.
De verbeteringen kunnen echter wel naar verloop van tijd een waardevermindering met zich meebrengen, zeker als het gaat om verbeteringen die blootstaan aan veroudering, bijvoorbeeld technische installaties.

Voorbeelden van huurwaarde verhogende verbeteringen:

  • de huurder heeft de winkeloppervlakte vergroot door het wegbreken van een muur;
  • de huurder heeft de trapopgang verplaatst van de voorzijde naar de achterzijde van de winkel waardoor een couranter pand is gecreëerd;
  • de huurder heeft de 1e verdieping voor publiek toegankelijk gemaakt door plaatsing van een roltrap.

Dergelijke structurele verbeteringen zijn objectief huurwaarde verhogend en moeten worden “weggedacht” bij de herziening. Bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke situatie. Niet alle investeringen van de huurder zijn relevant. Investeringen in de inrichting zijn bijvoorbeeld niet objectiefhuurwaarde verhogend.

Maak een afspraak

Wij bieden kwalitatieve- en persoonlijke dienstverlening op het gebied van winkel onroerend goed. Meer informatie?

Maak een afspraak

Contactinformatie

Diaconessenstraat 2 
3511 XX  Utrecht

E   info@spijkerretail.nl
T   +31 30 - 23 64 210
M  +31 62 - 29 31 154

Scroll naar boven